DECÁLOGO PARA CONSTRUIR TU PROPIA VIVIENDA Y NO MORIR EN EL INTENTO

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En los últimos meses, están llegando clientes al estudio que han acabado valorando la idea de construir su propia casa como posible alternativa a la compra de una vivienda ya construida. En general, el autopromotor se decide a construir bien porque ya tiene un terreno en propiedad, porque le gusta una zona en particular y ahí no encuentra lo que busca o porque las viviendas ya construidas no satisfacen sus necesidades.

Hoy en día la mentalidad ha cambiado,  atrás quedan esos tiempos pre-crisis en el que los bancos daban créditos sin límites para pagar casas desproporcionadas. Las familias han cambiado sus necesidades y prioridades y con ello los espacios donde vivimos. Ahora la mayoría de nuestros clientes buscan viviendas de 100 a 150 m2 y ese punto de partida no responde a un criterio económico. El tipo de cliente que llega a nuestro estudio es un cliente consciente, que busca una vivienda que requiera poco mantenimiento y sea eficiente energéticamente.

En la entrada de hoy vamos a exponer algunos principios a tener en cuenta a la hora de construir vuestra propia casa.

1# Analiza las ventajas y desventajas de la autopromoción.

Seamos sinceros, la aventura de comprar un terreno y construir una casa es una aventura en la que no todos estaréis dispuestos a embarcaros. Hay muchas dudas, miedos e incertidumbre y para la autopromoción se necesita una gran dosis de motivación y energía para emprender un proyecto que suele durar una media de dos años en ver la luz.

La búsqueda del terreno adecuado, del arquitecto, del constructor, lidiar con ayuntamientos y normativas hace que muchas veces nos replanteemos la decisión de diseñar nuestra propia vivienda y optemos por la vía más fácil y rápida de comprar una de las muchas viviendas que hay en el mercado.

La total libertad en el diseño y la  posibilidad de adaptarse al presupuesto son las mayores ventajas de la autopromoción. Frente al tiempo. Todo el proceso será más enriquecedor, pero también más lento.

2# Conviértete activamente en Autopromotor.

Es decir, implícate. Todo este proceso requiere de una implicación activa por parte del cliente.

Es necesario tomar muchas decisiones a lo largo del proceso y deberás estar concienciado de que será necesaria tu participación activa a lo largo de todo el desarrollo. Conocerás a la perfección tu futuro hogar, desde los cimientos a los acabados.

3# Contacta con un arquitecto.

Hoy en día es posible construir casi en cualquier terreno, pero los costes de construcción pueden variar si el terreno no es adecuado. La normativa de la parcela, la orientación y los accesos también son criterios a valorar para la elección de un terreno, para saber si es apto para albergar tus necesidades programáticas.

Por ello es recomendable que contactes antes con un arquitecto para que te de una primera valoración del terreno y de los costes que implicaría la construcción de la vivienda. Esa información previa, aunque esté basada en baremos, te va a permitir iniciar las conversaciones con los bancos en el caso de necesitar hipoteca.

4# Elabora un programa de necesidades.

Antes de comenzar la aventura párate. Piensa. ¿Cuántas habitaciones vas a necesitar? ¿Cómo vives? ¿Qué horarios tienes? ¿Cómo te ves en el futuro? ¿Cómo funciona la cocina en relación al resto de la casa, es un lugar de reunión? ¿Necesitas garaje? ¿Espacio de almacenamiento? ¿Qué presupuesto tienes disponible? ¿Necesitarás financiación?

Tienes  que tener muy claro qué es lo que quieres, cómo necesitas que sea tu casa. Anótalo todo. Las posibilidades son ilimitadas.

5# Contacta con diferentes bancos.

Si no necesitas financiación, felicidades, te vas a ahorrar un importante coste. Si no, tendrás que pedir lo que se denomina un “crédito promotor”.

La duda más recurrente  entre  nuestros clientes es la de cómo sabe el banco cuánto dinero darnos si aún no hemos construido la vivienda. La primera pre-valorización de la hipoteca se hará antes de gastar ni un euro. El arquitecto te facilitará una aproximación del coste total y con eso podrás iniciar las conversaciones con las diferentes entidades bancarias.

A diferencia de un crédito normal en el que tendrías a tu disposición el importe integro del crédito, en el caso del crédito para la autopromoción el banco irá gestionando a lo largo del proceso de construcción en base a certificaciones de obra construida.

6# Compra el terreno.

Ya tienes claras varias cosas.

Tienes un sueño, tienes un programa de necesidades claro, tienes un presupuesto total basado en el dinero del que dispones y el dinero que te deja el banco. Es el momento de comprar el terreno. Normalmente al terreno se destina un 30 o 40% del presupuesto total, aunque depende de muchos parámetros.

Es importante que tomes decisiones y sepas qué quieres priorizar. Y esta es una decisión muy personal. Hay clientes que prefieren pagar más por un terreno con unas buenas vistas, o más cerca de la ciudad y reducir el tamaño de la vivienda, o al contrario.

7# Colabora en el proyecto.

 Toca proyectar.

Tienes que trasladar tus ideas y estilo de vida al arquitecto para que a partir de ahí y teniendo en cuenta la normativa urbanística y las condiciones del solar se puedan ir haciendo propuestas y modificándolas.

A partir de ahí empieza un proceso de reuniones constantes en las que se revisa y se define la que será tu casa. Este proceso de reuniones y de la posterior elaboración del proyecto dura aproximadamente 6 meses.

Un buen análisis en esta fase de diseño de la orientación de la vivienda, los aislamientos, , las características de las ventanas… influye en el confort de la vivienda. Esto no incrementará en exceso el coste de la vivienda y supondrá un ahorro importante durante su uso.

Tenemos que recalcar en este punto la importancia de que el proyecto quede completamente definido, hasta en el más mínimo detalle, para evitar modificaciones durante la obra, lo que alargaría plazos y presupuestos.

8# Busca un constructor.

Mucha gente (erróneamente en nuestra opinión) acude al constructor antes que al arquitecto.

El constructor y el arquitecto son dos agentes indispensables del proceso de edificación pero en nuestra opinión y para garantizar los intereses de los clientes, es preferible que el arquitecto no vaya de la mano del constructor o a la inversa.

La elección del constructor es clave para el transcurso de la obra y es importante que el cliente se implique en este punto solicitando varios presupuestos a diferentes constructores. Una vez sopesados los diferentes presupuestos, es importante firmar un contrato con plazos y penalizaciones con el constructor para proteger al cliente.

9# Solicita los permisos y licencias correspondientes.

Veamos, ya tienes el terreno y el proyecto finalizado y visado por el colegio de arquitectos. Es el momento de pedir la licencia de obras en el ayuntamiento.

El tiempo hasta la concesión de licencia varía dependiendo del ayuntamiento pero lo normal es contar con que requiera de unos 2 meses. Para agilizar el proceso se puede presentar el proyecto por partes. Primero el Proyecto Básico de Ejecución que servirá para iniciar los trámites de licencia y una segunda parte más detallada o Proyecto de Ejecución que sirve para empezar a construir.

10# Empezar la obra

Una vez emitida la licencia de obras por fin llega el momento de construir la casa. Esto puede durar, siempre teniendo en cuenta la complejidad y la dimensión del proyecto, alrededor de un año.

Como ves la autopromoción es un proceso complejo, pero en el que nuestra profesión como arquitectos cobra todo el sentido. Acompañar a alguien que quiere construir su propio hogar desde la primera visita al terreno hasta que se termina con la decoración es apasionante.

Sabemos que la entrada de hoy es diferente y que cada punto del decálogo daría para un post. Nuestra intención era responder a las cuestiones que más se plantean en el estudio… y nos vamos con la sensación de habernos dejado muchas cosas en el tintero, por ejemplo la respuesta a la pregunta del millón…

… ¿Qué es más barato, comprar o construir una casa? Lo analizaremos en otra entrada.

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